虹橋遺夢(mèng)

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虹橋遺夢(mèng)

鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng)

· 2023.03.07 17:09

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撤離虹橋。

虹橋遺夢(mèng)

00:00 11:20

圖片來(lái)源@視覺(jué)中國(guó)

鈦媒體注：本文來(lái)源于微信公眾號(hào)鳳凰WEEKLY地產(chǎn)（ID：FHCZKDC），作者 | 傅林林，編輯 | 曹蓓，鈦媒體經(jīng)授權(quán)發(fā)布。

在中國(guó)，沒(méi)有哪個(gè)地方像上海虹橋一樣，對(duì)房企們有如此強(qiáng)大的吸引力。

2017年虹橋商務(wù)區(qū)管委會(huì)曾披露過(guò)一份數(shù)據(jù)，在已入駐商務(wù)核心區(qū)的1000多家企業(yè)中，有將近100家國(guó)內(nèi)排名靠前的地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總部和上市公司區(qū)域總部。

這是地產(chǎn)行業(yè)輝煌的印證。

大批房企開始向一線城市進(jìn)發(fā)，去淘金、去上市、去擴(kuò)大規(guī)模。對(duì)未來(lái)充滿信心的他們已經(jīng)不滿足于租賃，而是開始建造自己的寫字樓和商業(yè)大廈。

現(xiàn)在，這些房企正像潮水般退去。

近期有消息稱，旭輝、中駿正在對(duì)外出售位于上海虹橋的寫字樓，旭輝內(nèi)部人士向《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》確認(rèn)了該消息。

近幾年，不斷有企業(yè)開啟戰(zhàn)略收縮，賣掉上海的寫字樓或者總部，更有甚者，直接從上海撤退，返回其發(fā)源地。

就像《上海灘》中許文強(qiáng)的感慨，在上海就是這樣，你可以一夜之間什么都有，但一夜之間也可以什么都沒(méi)有。

自古只見新人笑，不見舊人哭，在風(fēng)云際會(huì)的上海灘，虹橋可以是房企夢(mèng)想之地，也能夠成為別人的。新的企業(yè)正在來(lái)到，新的歷史也正在書寫。

賣掉辦公樓，“但不會(huì)撤離”

上海虹橋之于房企，相當(dāng)于耶路撒冷之于西方。

所以當(dāng)房企們陷入困境，這里的資產(chǎn)是他們最快回血的希望。

2022年11月22日，富力將旗下的上海虹橋富力中心T3整棟寫字樓出售給了晶科能源辦公業(yè)態(tài)，貨值為7.07億。

不止在虹橋，位于陸家嘴的上海佳兆業(yè)金融中心也在去年被擺上貨架，對(duì)外標(biāo)價(jià)30億。

《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》了解到，旭輝集團(tuán)正以逾14億元的價(jià)格整棟出售上海恒基旭輝中心兩棟辦公樓。兩棟擬出售物業(yè)位于上海虹橋商務(wù)區(qū)，報(bào)價(jià)分別為5.5億元及8.8億元。

旭輝內(nèi)部人士向《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》表示：“如果賣出去，我們就整體搬到隔壁樓，其實(shí)也就1分鐘的路程，也是我們自己的樓，也在對(duì)外出售。”

該人士稱，賣項(xiàng)目目的是為了補(bǔ)充流動(dòng)資金，“我們2000年就在上海注冊(cè)了，不會(huì)撤離的。”

根據(jù)上海虹橋商務(wù)區(qū)招商平臺(tái)信息顯示，目前恒基旭輝中心可租面積1300平方米，租金為4.8元/平方米/天。

去年還位列“五朵金花”的優(yōu)質(zhì)房企的旭輝，其實(shí)日子并不好過(guò)。

華泰地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)的2023年前兩個(gè)月房企銷售排名中，旭輝實(shí)現(xiàn)了128億的銷售額，同比下滑了23.4%，位列第19位。

而在融資端，旭輝計(jì)劃的“23旭輝MTN001”中票遲遲沒(méi)有發(fā)出，引發(fā)了市場(chǎng)諸多猜測(cè)。

這筆中票發(fā)行規(guī)模不超過(guò)20億元，期限為3年期，由中債信用增進(jìn)提供全額無(wú)條件不可撤銷連帶責(zé)任擔(dān)保，詢價(jià)區(qū)間為2.80%—4.30%；債券募集資金用途為項(xiàng)目建設(shè)、償還境內(nèi)有息債務(wù)。

1月10日，旭輝取得中債增擔(dān)保函，此時(shí)旭輝集團(tuán)和主承銷商調(diào)整詢價(jià)信息，將發(fā)行時(shí)間改為1月18日，發(fā)行規(guī)模調(diào)整為不超過(guò)15億。但1個(gè)多月過(guò)去了，這筆中票還未發(fā)出。

對(duì)此，香頌資本執(zhí)行董事沈萌向《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》表示：“地產(chǎn)行業(yè)供給端不斷釋放政策，但消費(fèi)端回暖有限，那么供給端融資的風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)增加，畢竟利息再低也是要和本金一起還的，如果地產(chǎn)銷售不順利，投資者就不會(huì)積極參與。”

他認(rèn)為，目前房企的市場(chǎng)化融資仍面臨較大壓力。

早在去年，旭輝就計(jì)劃出售永升服務(wù)23.21%股份，籌集資金約在20億港幣。

有消息人士告訴《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》：“旭輝之前已經(jīng)跟華潤(rùn)等企業(yè)談過(guò)，現(xiàn)在已經(jīng)進(jìn)入了第二輪，這件事是林中親自在談，現(xiàn)在還在篩選買家。”

由此可見，旭輝在短時(shí)間內(nèi)通過(guò)出售資產(chǎn)渡過(guò)難關(guān)也是無(wú)奈之舉。

據(jù)另一位接近旭輝的知情人士透露，林中去年底赴香港商談海外債債務(wù)重組，已于近日返回內(nèi)地，準(zhǔn)備開始在北上廣深幾個(gè)主要城市做項(xiàng)目路演。

2月8日，東方資產(chǎn)宣布與旭輝集團(tuán)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，將幫助旭輝進(jìn)行資產(chǎn)處置、資產(chǎn)盤活、項(xiàng)目并購(gòu)重組，并提供金融支持。

很多人認(rèn)為，這是旭輝在暗夜中的一絲火光。

除了旭輝，另一家TOP30房企中駿集團(tuán)也傳出計(jì)劃出售上海中駿廣場(chǎng)二期的3棟物業(yè)的消息，總報(bào)價(jià)約25億元，出售單價(jià)約5萬(wàn)元/平方米。

今年1月18日，中駿成為2023年首批獲得中債信用增進(jìn)投資股份有限公司支持、成功發(fā)債的民營(yíng)房企之一。但根據(jù)穆迪的預(yù)計(jì)，2023年中駿的合同銷售額將同比下降約10%至約530億元人民幣。而2022年中駿的合同銷售額同比下降44%至590億元人民幣，疲軟的合同銷售額將對(duì)公司的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流和流動(dòng)性造成壓力。

此外，2023年和2024年上半年，中駿集團(tuán)控股將有大量債務(wù)到期，包括10億美元離岸債券、5.4億元人民幣在岸債券以及若干離岸銀行貸款。

曾經(jīng)的地產(chǎn)一條街，“挺凄涼的”

相比于這些通過(guò)出售資產(chǎn)換取時(shí)間的房企，另一個(gè)殘酷的事實(shí)是，一大批房企正從上海灘消失。

根據(jù)高力國(guó)際的數(shù)據(jù)，2022年四季度，虹橋商務(wù)區(qū)的寫字樓空置率達(dá)到了15.9%。

上述旭輝內(nèi)部人士稱，“虹橋這邊的地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)不多了，挺凄涼的。”

時(shí)間回到2010年的9月，虹橋商務(wù)核心區(qū)的首批兩幅地塊6號(hào)地塊和8號(hào)地塊以公開招標(biāo)方式推出。

最終，瑞安房地產(chǎn)以31.88億元拿下6號(hào)地塊，樓面價(jià)1.37萬(wàn)元/平方米，從此拉開了虹橋商務(wù)區(qū)核心土地出讓的大幕。

從2010年9月到2011年11月，核心區(qū)一期首批推出的10幅商用地塊全部出讓成功，成交總額超過(guò)200億元。與此同時(shí)，萬(wàn)科、萬(wàn)通、龍湖等知名房企開始落地虹橋。

隨著虹橋商務(wù)區(qū)版圖的不斷擴(kuò)大，全國(guó)各地的房企蜂擁而至，閩系房企更是其中的大戶。他們希望通過(guò)入駐上海從而輻射長(zhǎng)三角這片中國(guó)自古以來(lái)的富庶之地。

2019年，虹橋商務(wù)區(qū)迎來(lái)房企進(jìn)駐巔峰，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，有近10家房企在當(dāng)?shù)卦O(shè)立上海總部，這其中包括藍(lán)光發(fā)展、祥生控股、三盛集團(tuán)等。這里聚集了40多家房企，儼然成了“地產(chǎn)一條街”。

這些房企基本都抱有相同的目的——靠著這座金融都市招兵買馬，快速擴(kuò)張，壯大規(guī)模，然后繼續(xù)多元化，去資本市場(chǎng)拿更多的資金。一大批房企也借此機(jī)會(huì)實(shí)現(xiàn)了跨越式發(fā)展。

雖然他鄉(xiāng)成故鄉(xiāng)，但筵席總有散去的一天。

近兩年，大量的房企開始撤出上海，其中，弘陽(yáng)回到南京、藍(lán)光回到四川、祥生回到杭州，最近的是來(lái)自云南的房企俊發(fā)，他們?cè)诮衲曩u掉了在上海唯一一個(gè)項(xiàng)目。

“在行業(yè)下行周期，戰(zhàn)略收縮是正常選擇，而且回到企業(yè)所在地，不僅能夠控制成本，還能夠更有效兌現(xiàn)當(dāng)?shù)刭Y源，幫助企業(yè)渡過(guò)難關(guān)。”有開發(fā)商人士對(duì)《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》分析。

這些房企到來(lái)時(shí)大多數(shù)還是百億規(guī)模，他們有著沖刺千億的夢(mèng)想，而這其中很多企業(yè)都實(shí)現(xiàn)了這個(gè)夢(mèng)想。但等到他們回去時(shí)，除了帶著千億的銷售額，還有滿身的負(fù)債以及未知的前路。

不見舊人哭

隨著房企的撤退和偃旗息鼓，新的玩家正在走上舞臺(tái)。

2023年初，《上海虹橋國(guó)際中央商務(wù)區(qū)國(guó)土空間中近期規(guī)劃》正式推出，在鞏固提升原有“大交通”“大會(huì)展”“大商務(wù)”三大功能的基礎(chǔ)上，增加“大科創(chuàng)”功能，更好提升產(chǎn)業(yè)高度、增加要素密度、拓展開放深度。

在新簽約進(jìn)入虹橋的企業(yè)中，已經(jīng)再難出現(xiàn)房企的身影。

根據(jù)官方信息顯示，2022年，虹橋鎮(zhèn)引進(jìn)重點(diǎn)企業(yè)57家，總投資額24億元，當(dāng)年完成稅收8129萬(wàn)元。推動(dòng)蔚來(lái)汽車、長(zhǎng)鑫存儲(chǔ)、羅克韋爾、SK海力士、君智集團(tuán)、萬(wàn)物安睡等一大批重點(diǎn)數(shù)字文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目落地。

根據(jù)世邦魏理仕報(bào)告顯示，2020年虹橋商務(wù)區(qū)主力租戶為房地產(chǎn)17%，制造業(yè)（汽車）16%，TMT 11%。到了2023年，主力租戶變?yōu)橄M(fèi)品制造業(yè) 14.7%；TMT 14.3% ；房地產(chǎn) 11.4%。

對(duì)于目前堪堪維持的地產(chǎn)企業(yè)，銷售的恢復(fù)是它們能否重拾信心的關(guān)鍵。

沈萌表示：“地產(chǎn)行業(yè)的低谷還遠(yuǎn)未結(jié)束，除了一些剛需外，其他人對(duì)購(gòu)房的意愿都很弱，即便是改善類型也是要賣一套再買一套，而且現(xiàn)在部分的改善需求會(huì)考慮暫緩消費(fèi)。”

從數(shù)據(jù)來(lái)看，即便回暖的趨勢(shì)到來(lái)，但2023年前2個(gè)月的銷售額仍舊難言好轉(zhuǎn)。國(guó)企央企都實(shí)現(xiàn)了增長(zhǎng)，民營(yíng)企業(yè)銷售額全線下滑，僅有龍湖、濱江實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)。

另外，2023年，房企償債壓力仍舊不小，中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2023年一季度為首個(gè)償債高峰，其中，信用債中有近400億元、海外債中有近700億元為出險(xiǎn)企業(yè)的到期債務(wù)，占一季度到期債務(wù)的四成。

2023年的春天已經(jīng)到來(lái)，但從現(xiàn)在來(lái)看，這個(gè)春天對(duì)房企仍舊有些春寒料峭。

房地產(chǎn) 上海

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