香港三大家族，融資超1350億港元

來源：時代財經(jīng)APP（ID：tf-app） 作者：梁爭譽 編輯：黎倩

香港豪門的光環(huán)與債務。

內(nèi)地與香港樓市持續(xù)處于下行期，以地產(chǎn)開發(fā)為主要業(yè)務的香港四大家族也面臨一定的債務壓力。

近期，香港四大家族的長實集團（1113.HK）、新世界發(fā)展（0017.HK）、恒基地產(chǎn)（0012.HK）先后公布融資計劃，合計獲得流動性約1352億港元。7月8日，恒基地產(chǎn)公告稱擬發(fā)行80億港元可換股債券。6月30日，新世界發(fā)展宣布獲銀行882億港元再融資支持。6月20日，長實集團向香港交易所申請50億美元（折合約392億港元）歐洲中期票據(jù)計劃上市。7月10日，長實集團宣布，發(fā)行4批總值超過20億港元的中期票據(jù)，為上述總值50億美元的歐元中期票據(jù)發(fā)行計劃的一部分。

老牌港企近期大幅舉債，背后不乏對即將到期債務的應對考量。

截至2024年末，恒基地產(chǎn)債務總額合計859.08億港元，其中一年內(nèi)到期的銀行及其他借款約175.86億港元，在手現(xiàn)金約179.19億港元。在債券發(fā)行公告中，恒基地產(chǎn)稱，所得款項用作一般公司用途或再融資。

相比之下，鄭氏家族旗下新世界發(fā)展的債務壓力更為突出，截至2024年末，其一年內(nèi)到期債務約322.09億港元。長實集團與新鴻基地產(chǎn)（0016.HK）稍顯從容。長實集團截至2024年末的負債凈額與總資本凈額比率約4.0%，此次融資50億美元，將用于一般公司用途。新鴻基地產(chǎn)年內(nèi)暫無融資動作。

過去近半個世紀，憑借地產(chǎn)逐漸發(fā)家的香港四大家族，構(gòu)建了橫跨公用事業(yè)、零售、能源等多元化產(chǎn)業(yè)的商業(yè)巨輪。如今，長實集團等港資房企集中加杠桿，一方面彰顯資本市場對其發(fā)展前景的信任，另一方面也折射出在行業(yè)下行周期中，即使是以穩(wěn)健著稱的港資房企，也難以獨善其身。

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住宅業(yè)務波動，中環(huán)新海濱項目簽下大租戶

2021年11月，香港拍出了有史以來最貴的地塊。據(jù)香港發(fā)展局公布，恒基地產(chǎn)旗下子公司投得香港中環(huán)新海濱3號用地，批租期50年；中標價508億港元，成為香港歷來總價最貴地塊。在此之前，香港最貴的土地紀錄由新鴻基地產(chǎn)保持，其在2019年11月，以422.3億港元競得奧斯汀路西九龍高速鐵路終點站上的商業(yè)用地。

彼時，恒基地產(chǎn)聯(lián)席主席李家誠表示，將投資630億港元將此項目打造成為香港最具標志性的世界級地標建筑。根據(jù)規(guī)劃，中環(huán)新海濱3號項目將分兩期落成，分別預計于2027年和2032年完成。

近兩年，香港樓市面臨下行趨勢，開發(fā)商去庫存壓力短期難以緩解，以中環(huán)為核心的商業(yè)辦公租賃市場成為企業(yè)的發(fā)展機遇。此前，恒基地產(chǎn)聯(lián)席主席李家杰在接受媒體采訪時也曾表示，恒基地產(chǎn)的商業(yè)模式，由以往長期集中開發(fā)項目，重心改為商業(yè)項目。

財報顯示，2021年-2023年，恒基地產(chǎn)物業(yè)發(fā)展的稅前盈利貢獻連續(xù)三年下滑，直到2024年增速才回正；同期，物業(yè)租賃的收入則相對保持平穩(wěn)。

今年6月，美國量化交易與投資管理公司Jane Street與恒基地產(chǎn)簽訂租約，租用中環(huán)新海濱旗艦項目第一期六層樓面，面積約22.3萬平方呎，占項目第一期辦公室大樓及附屬樓面面積逾70%，租賃年期為5年，每月租金約3061萬港元。

相較于住宅開發(fā)的高周轉(zhuǎn)模式，商業(yè)地產(chǎn)的投資回報周期更為漫長，導致資金長期沉淀，恒基地產(chǎn)亦面臨補充流動性的需求。

7月8日，恒基地產(chǎn)宣布，旗下間接全資附屬公司擬發(fā)行總額80億港元、0.5%利率的有擔?？蓳Q股債券，到期日為2030年7月16日，債券持有人有權(quán)于轉(zhuǎn)換期的任何時間將其債券轉(zhuǎn)換為換股股份，換股價為36港元/股，較7月8日的收市價溢價26.98%，可轉(zhuǎn)換為約2.22億股換股股份。

根據(jù)公告，經(jīng)辦人匯豐銀行擬向至少6名專業(yè)機構(gòu)投資者發(fā)售債券，利率0.5%，遠低于一般商業(yè)貸款，反映資本市場對恒基地產(chǎn)的信用支持。

恒基地產(chǎn)表示，“債券的發(fā)行將使本公司能夠以具吸引力的條款融資，及擴大本集團的資金來源，從而支持本集團持續(xù)的業(yè)務發(fā)展。”發(fā)行債券的所得款項凈額約79.20億港元，公司擬將所得款項凈額用作為一般公司用途或再融資。

一名業(yè)內(nèi)人士向時代財經(jīng)表示，“一般公司用途”是一個相對寬泛的說法，常見用途包括營運資金、償還現(xiàn)有債務、投資活動等，但“再融資”與“一般公司用途”并列出現(xiàn)時，通常表明大部分資金可能將用于償還舊債或優(yōu)化債務結(jié)構(gòu)，屬于“借新還舊”的財務操作。

時代財經(jīng)向恒基地產(chǎn)致函了解資金具體用途，相關(guān)人士回復稱關(guān)于此次發(fā)行可換股債券暫時沒有更多信息可以披露，一切以公告為準。

除最新的80億港元可換股債券外，今年4月，恒基地產(chǎn)還與星展銀行簽訂總值50億港元的雙邊多期可持續(xù)發(fā)展掛鉤貸款及社會責任貸款，包括一筆4年期的20億港元可持續(xù)發(fā)展掛鉤貸款、一筆5年期的29億港元可持續(xù)發(fā)展掛鉤貸款以及一筆1億港元的社會責任貸款。

整體而言，恒基地產(chǎn)財務狀況相對穩(wěn)健，但短期內(nèi)也面臨一定壓力。

截至2024年末，恒基地產(chǎn)債務總額達859.08億港元，借貸比率為21.1%。這一比率雖略高于新鴻基地產(chǎn)和長實集團，但遠低于行業(yè)40%-60%的平均水平。

從短期償債能力來看，恒基地產(chǎn)一年內(nèi)到期的銀行及其他借款約175.86億港元，同期持有的現(xiàn)金及銀行結(jié)余為179.19億港元，尚可覆蓋短期債務。

02

地產(chǎn)豪門光環(huán)褪去

在行業(yè)深度調(diào)整背景下，曾支撐老牌港資房企發(fā)展的囤地模式日漸失效，四大家族的光環(huán)亦逐漸褪去。

根據(jù)Wind統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2024年，長實集團、新鴻基地產(chǎn)、恒基地產(chǎn)、新世界發(fā)展累計實現(xiàn)營業(yè)收入1749.05億港元，同比下滑18.58%；凈利潤193.16億港元，同比下滑62.62%，主要系新世界發(fā)展出現(xiàn)196.83億港元的巨額虧損。

香港房地產(chǎn)市場表現(xiàn)疲軟，各大家族體感雖存在一定溫差，無不選擇打折賣房回籠現(xiàn)金。

穩(wěn)健如長實，亦難免受到波及。2024年，長實集團實現(xiàn)營業(yè)收入455.29億港元，同比下滑3.63%；凈利潤136.57億港元，同比下滑21.24%。

期內(nèi)，長實集團在香港累計實現(xiàn)物業(yè)銷售收入57.18億港元，同比微降2.09%，收益16.09億港元，同比下滑22.90%。其中，港島南岸黃竹坑Blue Coast多次低價入市，首批入市房源折實平均呎價21968港元，低于成本價2.8萬港元；在內(nèi)地，長實集團在北京的豪宅項目御翠園也同樣推出打折房源。

對于開發(fā)業(yè)務的困境，長實集團主席李澤鉅曾表示，開發(fā)收益的下降對任何人來說都不奇怪，“我們很高興能夠在不確定時期保持非常強勁的資產(chǎn)負債表。”

新鴻基地產(chǎn)出現(xiàn)增收不增利的情況。截至2024年12月末的6個月，新鴻基地產(chǎn)實現(xiàn)營收399.33億港元，同比增長44.99%；凈利潤75.23億港元，同比下降17.74%。按所占權(quán)益計算，新鴻基地產(chǎn)報告期內(nèi)在香港錄得合約銷售額248億港元，同比增長158.33%，主要來自啟德天璽?天第1期、北角海璇第2B期等。

新鴻基地產(chǎn)旗下多個樓盤亦采取隨行就市策略，其中，啟德天璽?天去年10月以低于周邊新盤20%的價格入市，一日售出逾200套房。

恒基地產(chǎn)在港開發(fā)業(yè)務出現(xiàn)較下滑。2024年，恒基地產(chǎn)本港物業(yè)發(fā)展應占營業(yè)額較上年下降16%至123.23億港元。

期內(nèi)，長沙灣Belgravia Place第1期推出138套房，折后總價低至323.1萬港元，超額認購逾30倍，開售4小時即售罄，成為香港“撤辣”后的首個日光盤。

新世界發(fā)展是四大家族中處境最為艱難的，近20個財年首次出現(xiàn)虧損。

2024財年（2023年7月1日-2024年6月30日），新世界發(fā)展股東應占虧損約196.83億港元。另據(jù)2025財年中報（截至2024年12月31日），新世界發(fā)展再次虧損66.33億港元。

“新世界發(fā)展的最大挑戰(zhàn)，是前期斥巨資投入的投資物業(yè)所形成的債務壓力?！笨硕鹧芯恐行闹赋觯率澜绨l(fā)展仍有多種應對舉措，一是非核心資產(chǎn)的出售，近日有消息稱新世界發(fā)展有意以28.5億元出售上海K11寫字樓物業(yè)；二是更多核心資產(chǎn)的抵押貸款，拉長整體債務期限，替換高息債務。

今年3月，恒基地產(chǎn)創(chuàng)始人李兆基離世。至此，香港四大家族創(chuàng)始人僅長實集團李嘉誠仍健在。

雨打風吹去，依靠地產(chǎn)紅利崛起的創(chuàng)一代逐漸退場。行業(yè)進入深水區(qū)，破解周期難題，成為新一代家族接班人的必修課。維港灣畔的傳奇故事仍在潮聲中緩緩鋪展。