王健林又賣了48座萬達廣場

王健林又賣樓了。

太盟 （珠海） 、高和豐德、騰訊控股、京東潘達、陽光人壽直接或通過其各自關(guān)聯(lián)方共同設(shè)立合營企業(yè)，并通過合營企業(yè)收購大連萬達商業(yè)管理集團股份有限公司直接或間接持有的48家目標公司的100%股權(quán)。國家市場監(jiān)管總局5月21日發(fā)布的信息顯示，這筆交易已經(jīng)被無條件批準。

這兩年，王健林沒少賣樓，年初，就又有7座萬達廣場被賣掉，但都不如這次規(guī)模大。有市場消息稱，本次交易金額將達到500億元。

收購方都是萬達的老熟人，尤其是太盟，2024年曾經(jīng)出資幫助萬達度過了對賭危機。據(jù)媒體報道，此次48個標的的收購將通過專項基金平臺完成，由太盟來主導(dǎo)進行投資。太盟計劃注資約50億元認購基金次級份額，承擔主要風險并獲取超額收益；一些國有大行組成的銀團將提供300億元貸款授信，剩下的150億元將通過夾層融資渠道募集，目的是吸引險資、產(chǎn)業(yè)基金等多元主體參與。

這已是萬達自2017年以來第五次大規(guī)模出售資產(chǎn)。從酒店到影院，再到如今的廣場，王健林的“瘦身計劃”近乎決絕。債務(wù)雪球滾到6000億，對賭協(xié)議倒計時逼近，上市之路屢屢受挫，曾經(jīng)高杠桿狂奔的商業(yè)模式，正在經(jīng)歷一場刮骨療毒般的轉(zhuǎn)型。本次交易后，萬達將繼續(xù)負責項目的運營，收取管理費，實現(xiàn)“輕資產(chǎn)化”轉(zhuǎn)型。

賣樓還債

交易中的48家目標公司，分別涉及北京、廣州、成都、杭州、南京、武漢等多個一二線城市的萬達廣場項目。

雖然官方?jīng)]有透露交易的具體金額，但市場消息稱，平均每家目標公司的估值是10個“小目標”。這樣的價格對于收購方來說，的確算得上好價，畢竟去年，每座萬達廣場的估值還要15億元。

2001年，在住宅地產(chǎn)領(lǐng)域積累了一定的經(jīng)驗后，萬達在長春啟動了第一個商業(yè)地產(chǎn)項目——長春沃爾瑪萬達。此后，一座座萬達廣場出現(xiàn)在各個城市中心的黃金地段。2010年后，萬達擴張的步伐加快，到2022年底，全國已經(jīng)有400多座萬達廣場。

之后，由于上市計劃受阻等原因，萬達一直面臨資金緊缺的窘境。天眼查信息顯示，大連萬達今年以來新增多條股權(quán)凍結(jié)信息和被執(zhí)行人信息。截至今年5月，萬達集團總負債規(guī)模已經(jīng)突破6000億元，其中萬達商管2025年內(nèi)到期的債務(wù)約400億元，賬面現(xiàn)金遠遠不夠堵住這個窟窿。截止今年5月，王健林累計被凍結(jié)股權(quán)數(shù)額達4.9億元，涉及大連萬達商管集團、大連萬達集團等核心企業(yè)。

這幾年，為了緩解資金壓力，萬達一直在出售旗下的重資產(chǎn)項目。

2023年5月起，萬達陸續(xù)開始出售萬達廣場。據(jù)不完全統(tǒng)計，2023年到2024年間，有超過30座萬達被出售。就在今年年初，又有7座萬達廣場被賣出，沒想到幾個月后，就迎來了這么大規(guī)模的甩賣。

去年1月，大連新達盟成立，由大連萬達商管及旗下大連萬裕企業(yè)管理有限公司共同持股。而珠海萬達商管，正是大連新達盟的子公司。

交易前，大連萬達直接或間接持有目標公司100%股權(quán)，單獨控制目標公司。本次交易后，太盟珠海、高和豐德、騰訊控股、京東潘達與陽光人壽將共同控制合營企業(yè)，合營企業(yè)將持有目標公司100%股權(quán)。

今年4月，萬達賣掉了旗下的酒店。同程旅行以約24.9億元的價格收購了萬達酒店管理公司100%的股權(quán)。萬達酒店管理公司，是萬達酒店發(fā)展旗下的輕資產(chǎn)板塊，當時萬達回應(yīng)過，這次的交易資金可以幫助萬達集團去杠桿、減負債，優(yōu)化資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)。

同程旅行在公告中表示，看好中國酒店管理市場的增長潛力，并認為萬達酒店管理公司擁有完善的高端酒店品牌組合，在國內(nèi)市場具有較大影響力且管理團隊經(jīng)驗豐富，將顯著增強公司在高端酒店領(lǐng)域的競爭力。

此次賣掉48座萬達廣場，很可能也是為了緩解資金的壓力。

熟人接盤

接盤的陣容堪稱豪華：太盟投資集團牽頭，聯(lián)合騰訊控股、京東、陽光人壽、高和豐德等企業(yè)共同設(shè)立合營企業(yè)，通過股權(quán)收購方式獲得大連萬達持有的48家萬達廣場項目公司100%股權(quán)。接盤方們，顯然也各有各的意圖。

“牽頭大哥”太盟投資集團，由單偉建聯(lián)合高天樂和Jon-Paul Toppino共同創(chuàng)辦，被業(yè)內(nèi)稱為“亞洲小黑石”，專注私募股權(quán)、不動產(chǎn)和信貸及市場類的投資，管理著超過550億美元的資產(chǎn)。太盟在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域經(jīng)驗豐富，善于抄底受壓資產(chǎn)，收購過上海悅達898廣場項目、瑞安房地產(chǎn)旗下的上海企業(yè)天地三期、上海招商局大廈、上海招商局廣場及北京招商局大廈相關(guān)股權(quán)等。

說起來，太盟與萬達有著很深的淵源。為了上市，萬達這些年和投資者們簽訂了一系列的對賭協(xié)議，如果2023年底前沒有完成港股上市，就要以8%的年利率回購380億股權(quán)。但不巧，趕上行業(yè)調(diào)控趨緊、資本市場變化、消費低迷等多重因素，萬達四次港交所上市失敗。

如果觸發(fā)回購，萬達需要準備巨額資金。關(guān)鍵時刻，還是太盟出手。2023年12月12日，太盟投資集團、中信資本、阿布扎比投資局等簽署投資協(xié)議，后者聯(lián)合向“大連新達盟”投資約600億元，合計持股60%，大連萬達商管持股40%。

而騰訊，也是萬達的老熟人了。2018年，騰訊控股出資100億，和蘇寧、融創(chuàng)、京東等一起參與對萬達商業(yè)的戰(zhàn)略投資。這之后，騰訊和萬達在多個領(lǐng)域有過合作。2023年7月，騰訊控股的上海儒意影視制作有限公司，以22.62億元收購了北京萬達投資49%股權(quán)。

騰訊收購萬達廣場，最明顯的一個優(yōu)勢是，未來可以將萬達廣場的線下商業(yè)場景和騰訊的數(shù)字化技術(shù)、支付體系等結(jié)合起來。

同樣，京東旗下的潘達參與收購，也是其在實體商業(yè)領(lǐng)域的重要布局。萬達的商業(yè)場景可以與京東的供應(yīng)鏈資源、物流優(yōu)勢等結(jié)合，實現(xiàn)“前店后倉”的運營模式。

目前，陽光人壽已經(jīng)購入至少6家萬達廣場，對于陽光人壽這樣追求穩(wěn)健收益的保險資金而言，商場是不錯的標的物，可實現(xiàn)資產(chǎn)保值增值。

本次交易是通過設(shè)立合營企業(yè)，再由合營企業(yè)去收購大連萬達商業(yè)集團股份有限公司的方式，直接或間接持有這48家公司的100%股權(quán)，這種方式既能整合各方資源，又可以起到分散風險的作用。

這場交易中，萬達保留了這48座廣場的運營權(quán)，從房東變成了房管，之后將繼續(xù)負責項目的運營，收取管理費，實現(xiàn)“輕資產(chǎn)化”轉(zhuǎn)型。

過去，萬達地產(chǎn)走的是高杠桿、快速擴張的商業(yè)地產(chǎn)模式。輕資產(chǎn)化轉(zhuǎn)型后，萬達雖然無法繼續(xù)獲得資產(chǎn)增值紅利，但可以將自身的品牌優(yōu)勢、運營經(jīng)驗和管理能力充分發(fā)揮出來，提升運營效率，降低運營成本。

這或許為商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)提供了一種發(fā)展思路。近幾年，當?shù)禺a(chǎn)市場下行，商業(yè)地產(chǎn)面臨資金困境的不在少數(shù)，不少企業(yè)同樣背負著債務(wù)壓力。賣出所有權(quán)，是個化解短期債務(wù)難題，進一步實現(xiàn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的方式，