為啥很多人覺得自己被房地產套住了？

自2023年寫公眾號以來，我很明顯地感受到了市場情緒的變化。2023年大多數的人還是對房地產市場抱有幻想的。直到2023年下半年到2024年的下跌，把很多人跌疼了。

2024年下半年我開始感受到了覺得市場會下行的人逐漸占多數，這段時間后臺咨詢我買房、賣房問題的人才明顯多了起來。對于這種滯后性，我起初是詫異的。

后面我想明白了，涉及到幾百萬元的買賣，大多數普通人是很難根據市場信息直接做出決策的。他們的策略保守，看到了大的趨勢且持續一段時間驗證后才會有動作，但是這個時候已經晚了。

從心理學的層面講，如果一個答案得到的過于簡單，或者自己并未付出過什么代價和努力就得到答案，那這個人大概率是不會覺得這個答案有價值的。

到了2025年基本上明顯能夠感受到，連大部分房地產中介都不會說房地產會大漲之類的話了。并且知乎、小紅書這樣的平臺也開始出現反思為啥會被套牢這樣的討論。

說到這里，應該已經部分回答到了標題的問題。但我們可以再具體展開說說。

一、大多數人都沒有意識到房地產行業是存在信息差的

雖然作為從業者，我感受到的市場快速下行是從2021年下半年開始的，但當我在2023年提醒大家房地產在三四月份的短暫回升不能改變即將崩塌的局面時，遭到了很多人的質疑。

這是我第一次深刻地意識到行業內外的信息差問題。后面我的經歷一再地印證了這個信息差，基本上市場的反應會落后于行業內部判斷至少半年。

為啥是半年呢？因為一個房地產項目從拿地到開工基本上要半年，而作為投資人員，各家房企拿地的信息的收集是日常功課。當然各家房企本身的運營情況以及負債情況，是我追蹤數年的信息了。

過去的二十多年，房地產行業蒸蒸日上，幾乎每一個中國人都可以是行業專家。一個城市里最懂房地產的人可能是出租車司機。看起來行業幾乎沒有門檻，但實際上很多反復出現過的風險，只是被上漲的市場掩蓋了而已。

就好比一輛速度很快的車子，在路面上有些小坑洼的時候開過幾乎沒啥感覺。但是當出現了很大的坑洼，以及在行駛過程中車子出現了很大的磨損，在這種情況下就會翻車。

大眾并沒有一個相對客觀的數據和信息渠道，去了解實際的市場情況。過往大多數普通人能接觸到的房地產市場信息渠道就是地產中介，或者親戚朋友口口相傳。

而到了一個市場整體下行、急劇分化的時代，客觀的數據和信息渠道是不踩坑的前提條件。而獲取真正有價值的信息需要付出代價，包括時間和金錢成本。我也許能在這方面為大家提供一些幫助。

還有一個問題就是小紅書、抖音上有大量的人在傳播自己對房地產市場的看法和判斷。他們大多數都是非專業人士，且基本上只是說大眾愛聽的話，這樣才能獲得流量。

提供心理慰藉固然能讓人舒服一時，但是作為普通人，可能會因為這些信息付出巨大的代價。更可怕的是很多人只要點擊了一次相關信息，平臺算法就會不斷地給你推送類似的信息，對你接受的錯誤信息進行強化。

前段時間熱炒的‘12萬億刺激計劃’，其實核心是用于化解地方隱性債務的定向安排 （增量僅約十萬億） ，與刺激房地產或引發普遍通脹相去甚遠，我在 《十萬億計劃來了，會引發通貨膨脹嗎？》 一文中詳細分析過。

這只是其中一個例子，大眾面對的是一個有信息差且極為容易被誤導的市場，但是很多人并不知情。

二、屁股決定腦袋，利益扭曲判斷

那么行業內的人對行業的判斷都是跟我一樣嗎？很遺憾，我的觀點在行業內也一直顯得挺另類的。因為大多數的人，屁股坐在哪里，就會為哪邊的利益說話。

比如一個一線工作的投資經理，他會傾向于說服公司去投資他在研判的項目，因為公司對他的考核就是一年要投多少個項目。既然有了這樣的一個KPI ，那么對于市場的判斷往往會服務于這個KPI。

而作為開發商、投資者來說，他們要有業務、要生存、要養團隊，也是希望市場能夠好的。要把錢投出去，首先得說服自己，同時已經投出去的項目，那必須得盡量樂觀，不然活兒干不下去。

因此如果在2023年的時間節點去問一個相關從業人員，他的回答大概率傾向于相信這是市場觸底反彈、重現輝煌的信號。

而為啥我能有一個相對客觀的視角呢？這個可能得歸功于我的學科背景以及長期的第三視角的訓練。歷史地理看時間和空間的維度往往不是一年兩年，而是幾十年、百年、甚至千萬年。而空間的維度也不是某個地段、某個城市，而是區域、國家與全球。

雖然靠房地產行業謀生，畢業之后的十多年我一直保持著廣泛閱讀的習慣。在開發商、金融機構都工作過，因此能理解開發商、和金融機構看房地產行業的不同視角。

而我也一直在自己做投資研判的同時，不斷地積累著數據和思考，做出預測，然后用實際的市場情況來驗證自己的預測、做出復盤進行修改。直到我開始敢于在公共平臺上發出自己的預測。

求真、求實，很多時候是不符合個體的短期利益的，但是把時間維度放長一點，我們能得到更大的回報。

而普通人其實也有這個問題。大部分人因為自己持有房產，內心是期待房價上漲的。因此會選擇傾向于相信自己愿意相信的東西，這也是文章前半部分提到的“流量密碼”。

三、逃不開的債務周期

瑞·達里歐在其新書《國家為什么會破產？》中寫到國家的債務危機是不可避免的：

縱觀歷史，只有極少數紀律嚴明的國家能夠避免 （債務危機） 。其必然性在于：借貸行為永遠無法完美匹配償債所需的收入水平，且往往因人們持續追求更多信貸而惡化——這些信貸終將轉化為債務。

當債務規模超過可持續閾值時，就必須減輕債務負擔，這通常通過債務違約/重組和創造貨幣信貸來實現，最終引發債務危機。群體心理更強化了這一循環:泡沫期的樂觀情緒刺激借貸擴張崩潰期的悲觀情緒導致支出緊縮。盡管這一模式在歷史上反復出現，但大多數政策制定者和投資者仍認為當前狀況和貨幣體系將保持不變

具體到個人層面，邏輯是相似的，在整體市場行情較好的時候，個人對自己的償債能力是很容易高估的，但會明顯低估未來償債的痛苦。

借債后短期內的資金增多、房產價值的上升，讓人產生了變富裕的感覺。因此會進一步高估自己的償債能力，甚至在原有的杠桿基礎上加杠桿。一旦市場行情變差，自己的收入預期降低，償債便成了一件痛苦不堪的事情。

企業、國家由個人組成，都逃不開類似的人性規律。因此即使我們在聽到了一些國家房地產泡沫破滅帶來的災難性后果后，也很少有人會認為這樣的事情會發生在自己身上。

這是人性。有借貸就會有債務，有債務就會有債務危機。國家層面化債會經歷痛苦，個人層面亦是如此。

那有沒有人沒有被套住，甚至還賺了錢呢？答案當然是有的，只是以前賺錢，現在不怎么賺錢，大多數人還是會表現出一副苦哈哈的樣子。畢竟“由儉入奢易，由奢入儉難”。

那泡沫消失的時候那些下跌的價值去哪里了呢？答案是，一部分屬于超前投資還未產生直接回報，一部分則是被無效投資浪費了。個人財富的縮水對應著社會資源的錯配和損失。

本文來自微信公眾號： 盲牤 ，作者：盲牤